¿Se puede vender una casa que aún no se ha terminado de pagar? ¿Cuál es el proceso adecuado a seguir? Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber al respecto.

Una de las preguntas más comunes para aquellos que contemplan vender su vivienda es si es viable hacerlo antes de saldar completamente la deuda. Esta situación genera diversas interrogantes y consideraciones fundamentales. La existencia de una hipoteca agrega complejidad al proceso de venta, suscitando dudas sobre la factibilidad de la transacción y los pasos necesarios para llevarla a cabo de manera exitosa.

En este contexto, te informamos sobre la posibilidad de vender una propiedad con una hipoteca activa, la mejor manera de abordar este proceso y los pasos esenciales que debes seguir.

¿Es factible vender una casa que tiene una hipoteca?

Aunque en ocasiones se adquieren viviendas con la intención de que sean para toda la vida, esto no siempre se cumple. Al suscribir una hipoteca, se está comprometido a devolver un préstamo cuyo plazo puede extenderse hasta 40 años. Estos períodos son considerablemente largos y, naturalmente, la vida puede experimentar diversos cambios a lo largo de ese tiempo.

La venta de una casa con hipoteca es una posibilidad real, y existen diversos motivos que pueden llevar a esta situación: un cambio de empleo, una mudanza, una herencia, un divorcio o el nacimiento de un nuevo hijo, por ejemplo. Todas estas circunstancias pueden motivar el deseo de cambiar de residencia, y el hecho de que la propiedad actual tenga una hipoteca no necesariamente constituye un impedimento.

Liquidar la hipoteca al momento de la venta

Liquidar la hipoteca al momento de la venta representa la situación ideal, aunque esto depende en gran medida de las condiciones favorables del mercado inmobiliario. En este escenario, es necesario recibir un monto mayor al saldo pendiente con el banco por la vivienda. Si esta opción es viable, los pasos a seguir para cancelar la hipoteca al vender son los siguientes:

• Confirmar el precio de venta con el comprador, asegurándose de que la suma recibida sea superior al saldo pendiente con el banco.
• Solicitar al banco el Certificado de Deuda Pendiente, un documento esencial al vender una propiedad hipotecada.
• Realizar la firma de la compraventa ante notario, presentando el Certificado de Deuda Pendiente.
• Una vez que el comprador haya entregado el cheque por el valor de la vivienda, acudir al banco para liquidar la deuda pendiente de la hipoteca. Es probable que también sea necesario abonar las comisiones correspondientes por la cancelación.
• Tras saldar la deuda con los fondos recibidos por la venta, se recibirá el remanente económico restante.

• En primer lugar, es crucial confirmar la existencia de un comprador para la propiedad y asegurarse de que el precio de venta sea inferior al necesario para saldar por completo el préstamo hipotecario.
• Posteriormente, se debe dirigir al banco para solicitar el Certificado de Deuda Pendiente, explicando la situación y la intención de reembolsar la parte de la hipoteca que pueda cubrirse con los fondos obtenidos por la venta. Esto es esencial para ajustar las condiciones y la naturaleza de la deuda restante con el banco después de la venta, que se convertirá en un nuevo préstamo.
• En el momento de la compraventa, el comprador entregará al vendedor un cheque por el valor de la vivienda, destinando la totalidad de este monto al pago de la hipoteca.
• A partir de ese instante, la deuda pendiente por la hipoteca se reformulará y se considerará como un nuevo préstamo. En este contexto, al ser un nuevo préstamo, contendrá sus propias condiciones y cláusulas, por lo que es esencial revisarlas detenidamente. Es probable que se deban abonar las comisiones por la cancelación de la hipoteca anterior y las comisiones de apertura asociadas al nuevo préstamo, aunque esto variará según la entidad bancaria.

Transferencia de la hipoteca a otra persona

Aparte de las alternativas previamente mencionadas, otra posibilidad es llevar a cabo una subrogación al comprador. Esto implica modificar el titular de la hipoteca de la vivienda para que sea el comprador quien asuma la responsabilidad de la misma:

• Primero, es necesario verificar con el comprador su disposición para asumir la hipoteca de la vivienda y definir las condiciones tanto para la compraventa como para la subrogación de la hipoteca.
• Posteriormente, junto con el comprador, se debe visitar el banco para explicar la situación y expresar la intención de llevar a cabo la subrogación.
• El banco realizará un análisis del perfil del comprador para asegurar que posee la solvencia necesaria y podrá cumplir con los pagos de la hipoteca sin dificultades.
• En caso de que el banco no apruebe la operación, esta opción deberá descartarse. Sin embargo, si el banco concede su aprobación, se procederá a la firma de la subrogación de la hipoteca, modificando así el contrato para que el comprador se convierta en el nuevo titular. A partir de ese momento, el comprador asumirá la responsabilidad de la hipoteca en todos los aspectos.

Préstamo puente, una opción financiera para facilitar el cambio de vivienda

Otra alternativa es solicitar una hipoteca puente, especialmente recomendada cuando se planea invertir los fondos de la venta de una casa en la adquisición de una nueva vivienda. No obstante, no siempre es posible llevar a cabo ambas transacciones simultáneamente.

En este escenario, la hipoteca puente se presenta como una opción ventajosa, ya que facilita el pago de dos hipotecas a un costo inferior al que se tendría al asumir por separado el pago de dos préstamos hipotecarios. Para elegir esta solución, los pasos a seguir son los siguientes:

• El paso inicial consiste en gestionar una nueva hipoteca con el banco para la adquisición de una vivienda adicional. Simultáneamente, comunicaremos nuestra intención de solicitar una hipoteca puente con el objetivo de simplificar el pago tanto de la hipoteca de la primera casa como de la segunda.
• El banco examinará la situación y, en caso de aprobación, nos proporcionará una hipoteca puente. Generalmente, este tipo de hipoteca tiene un plazo específico que puede variar desde varios meses hasta varios años. Durante este periodo, será necesario vender la primera vivienda.
• Mientras la primera vivienda esté en proceso de venta, no estaremos abonando dos hipotecas, sino únicamente la hipoteca puente. Esto implica una cuota mensual que será superior a la que pagaríamos solo por la primera casa, pero menor que la suma de las cuotas individuales de ambas hipotecas. Esto se debe, en la mayoría de los casos, a la presencia de una carencia de capital que alcanza el 100% del préstamo o la parte correspondiente a la primera garantía.
• Desde ese instante, la hipoteca puente se cancela, y comenzamos a abonar exclusivamente la segunda hipoteca con sus cuotas correspondientes.

Costes asociados a la venta de una propiedad gravada con hipoteca

La venta de una casa con hipoteca conlleva la asunción de diversos costos que fluctúan según el precio de venta, la deuda pendiente y la naturaleza de la transacción. Aquí se destacan los principales gastos a considerar:

1. Comisiones de la agencia inmobiliaria: En el caso de contratar una agencia para llevar a cabo la venta, se deben abonar las comisiones correspondientes, las cuales generalmente están vinculadas al precio de venta.
2. Costes por cancelación de la hipoteca: En caso de saldar la deuda con el banco, se incurre en una comisión por cancelación anticipada, generalmente del 0,5% o 0,25% del capital pendiente, dependiendo de la fecha de la hipoteca. Además, se deben cubrir los gastos notariales y registrales asociados a la obtención del certificado de deuda pendiente y la cancelación registral.
3. Cargas tributarias: La venta de una casa conlleva el pago del impuesto de plusvalía municipal, que grava el aumento del valor del suelo, y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), que grava las ganancias o pérdidas patrimoniales generadas por la venta. Estos impuestos están condicionados por el valor de la vivienda, el tiempo transcurrido desde la adquisición y las circunstancias individuales del vendedor.

¿Es recomendable vender la vivienda si no se puede afrontar la hipoteca?

Considerar la venta de la casa en caso de dificultades para pagar la hipoteca puede ser una opción a considerar, aunque su viabilidad depende de tu situación específica y de las alternativas disponibles. Antes de tomar esta decisión, es aconsejable intentar negociar con el banco soluciones que te permitan conservar la vivienda, como una moratoria, una carencia o una ampliación del plazo de pago.

En el caso de que ninguna de estas opciones sea factible, vender la casa podría ser preferible a dejar de cumplir con los pagos de la hipoteca, ya que así se evitarían las implicaciones legales y financieras asociadas a caer en mora.